Comment obtenir un prêt immobilier ?

Quand on a un projet immobilier, on a en général besoin de faire un emprunt. Mais entre toutes les informations qu’on entend ici ou là, c’est parfois difficile de savoir comment avoir un bon dossier. Dans cet article, je vous donne 8 conseils que j’ai obtenu auprès de banquiers expérimentés et de courtiers spécialisés dans les emprunts immobiliers. Avec cet article, vous pourrez préparer votre demande de prêt immobilier sereinement.

7 conseils pour avoir un bon dossier d’emprunt immobilier

Commençons par 7 conseils qui sont les conséquences des 7 conditions pour obtenir un prêt immobilier. Comme vous le savez, les banques ne prêtent pas à tout le monde. Et dans cette première partie, on va voir leurs conditions, et comment les respecter.

Conseil 1 : Limiter ses dépenses avant une demande de crédit immo

Quand je dis « limiter ses dépenses », je ne conseille pas de se priver de vacances ou d’un petit restaurant de temps en temps bien sûr. Je dis surtout d’éviter des dépenses inutiles ou que vous pourrez faire plus tard. Par exemple, si vous prévoyez d’emprunter dans 6 mois, évitez d’acheter une télévision avec home-cinéma.

Cet achat aura deux effets : Réduire votre épargne (on en parlera après), mais surtout de montrer au banquier que vous n’avez pas le sens des priorités. Les banques et les organismes de crédit en général, regardent les types de dépenses que font leurs clients quelques mois avant de demander un prêt. Et s’ils voient que vos dépenses sont cohérentes, vous serez vu comme quelqu’un de sérieux.

Conseil 2 : Avoir une capacité de taux d’endettement élevé et éviter les crédits à la consommation

En France, le taux d’endettement est en théorie de 33%. Mais ce taux peut varier pour aller de 20 à 50%. Si vous êtes seul et au SMIC, la banque aura du mal à aller au-dessus de 25% de taux d’endettement. Parce qu’il vous faut un reste à vivre suffisant. Et si à l’inverse vous avez deux gros salaires, vous pourrez monter à plus de 40% de taux d’endettement.

Dans tous les cas, vous devez optimiser votre capacité d’endettement en évitant d’avoir d’autres emprunts. Si votre canapé est à remplacer, mettez de côté pendant quelques mois pour en acheter un directement. Ne prenez pas de crédit pour le mobilier, sauf si vraiment vous n’avez pas le choix. Aujourd’hui, beaucoup de gens s’endettent par impatience. Prenez un crédit seulement quand vous y êtes obligé. Et si vous avez une épargne de précaution, vous ne serez pas obligé de prendre un crédit à la consommation dès que votre machine à laver sera à remplacer !

Conseil 3 : Avoir de nouvelles sources de revenus pour augmenter sa capacité de remboursement

Si vous avez le projet d’acheter une maison ou un appartement dans 1 ou 2 ans, ça peut être très intéressant de vous créer une nouvelle source de revenus. Vous pourriez par exemple créer un site e-commerce ou faire du freelancing. Mais vous pourriez aussi investir en bourse ou acheter un blog clé en main créé par nos soins.

Par exemple, en achetant un blog clé en main maintenant, il commencera à rapporter dans quelques mois. Donc si vous avez un projet immobilier dans 24 mois par exemple, ça peut avoir deux gros avantages pour vous. Le premier, c’est que vous augmentez votre capacité d’emprunt, dans la mesure où vos revenus seront plus importants. Et le deuxième, c’est que vous pouvez placer de l’argent de côté.

Conseil 4 : Augmenter ses revenus actuels pour améliorer sa situation financière

En plus de vous créer une nouvelle source de revenus, vous pouvez aussi essayer d’augmenter vos revenus actuels. On ne va pas se le cacher, c’est le conseil de cette liste le plus difficile à appliquer. Parce que demander une augmentation n’est pas toujours facile. Et faire des heures supplémentaires est souvent au détriment de son mode de vie.

Cependant, vous pouvez demander à votre supérieur hiérarchique s’il serait ouvert à l’idée de vous faire « monter en grade ». Plus de responsabilités pour un meilleur salaire, ça peut être l’une des clés pour avoir un prêt bancaire. Et si vous avez une augmentation de salaire, votre conseiller de banque verra cette information comme un bon indicateur pour votre dossier.

Conseil 5 : Éviter d’être à découvert avant une demande de prêt immobilier

Quand vous demandez un crédit, le banquier étudie votre dossier et regarde vos comptes, en général sur 3 à 6 mois. Mais il peut remonter 12 mois en arrière s’il veut s’assurer que votre dossier tient la route. Pendant ces 12 mois, vous devez essayer de ne pas être à découvert. Bien sûr, ça peut arriver d’être dans le rouge pendant quelques jours dans l’année.

Mais si votre conseiller voit que vous êtes 30% de l’année dans le rouge ou plus, il verra ça comme un mauvais indicateur. Surtout si la mensualité est supérieure à votre loyer actuel. Si à l’inverse vous n’êtes pas ou très peu à découvert, alors ce sera très bon pour votre dossier. Un banquier préfère un emprunteur qui a de petits revenus mais avec des comptes sains, que l’inverse !

Conseil 6 : Avoir une épargne pour un bon apport personnel

En 2019, les taux d’intérêt étaient très faibles et les banques prêtaient à tour de bras. Le problème, c’est que la banque de France commençait à craindre que certains emprunteurs ne remboursent jamais leurs crédits, qui aurait causé une crise comme en 2008 avec les subprimes. Le gouverneur de la banque de France a donc demandé aux banques de renforcer leurs conditions.

Et parmi ces conditions, il y a celle d’avoir une épargne. Certains banquiers m’ont dit qu’ils demandaient entre 5 et 15% du montant du bien, en épargne. Pour un bien immobilier à 200 000€, une banque peut donc vous demander 20 000€ d’apport. Il est donc de plus en plus difficile d’emprunter sans apport. Vous n’êtes pas obligé d’avoir un PEL (Plan Épargne Logement), mais ça peut être un gros plus pour votre dossier.

Conseil 7 : Avoir un garant pour rassurer l’établissement bancaire

Même si les banques ne vous diront jamais que c’est une condition essentielle, avoir un garant comme caution est quand même nécessaire pour avoir un crédit immobilier. Et si vous pouvez en avoir deux, c’est encore mieux ! En revanche, si une banque vous demande de mettre en hypothèque le bien de vos garants, allez voir une autre banque.

Parce qu’une hypothèque est un gros risque pour le garant, et si une banque vous demande ça, c’est qu’elle n’a pas confiance dans votre dossier. Dans ce cas, allez voir d’autres banques. Et si plusieurs banques vous demandent ça, c’est que ce n’est pas encore le moment d’emprunter. Normalement, un ou deux garants et les conseils précédents suffisent largement pour emprunter.

2 conseils pour trouver un emprunt pour votre achat immobilier

J’ai voulu ajouter deux conseils importants à cet article pour le rendre plus complet.

Conseil bonus 1 : Faire un dossier de demande de prêt immobilier

Même si dans certaines banques, les conseillers ne font que remplir un tableau qui dit si vous pouvez emprunter ou non, ça ne se passe pas toujours comme ça. Dans certains établissements bancaires, les conseillers ont une véritable marge de manœuvre et peuvent décider s’ils vous prêtent. Souvent, ces banquiers ne vont pas seulement regarder les chiffres, mais aussi des critères subjectif comme votre sérieux.

J’aurais pu vous dire de mettre une chemise et de bien vous coiffer. Mais vous avez sans doute déjà vu ces conseils ailleurs. Et pour être très honnête, ce n’est pas là-dessus que votre banquier va vous juger. Cependant, une chose peut changer le regard de votre banquier envers vous : Votre dossier.

Un ancien banquier me disait que seulement 5 à 10% des futurs emprunteurs arrivaient avec un dossier complet. La plupart du temps, il manquait des papiers, qui étaient pourtant demandés dans la liste. Et le dossier était mal présenté. Pourtant, il vous suffit de faire quelques petites choses pour que votre dossier passe en haut de la pile :

• Rassembler tous les documents demandés dans un porte documents en plastique
• Faire un sommaire qui liste tous les documents
• Écrire une page d’introduction qui résume votre situation et votre projet

Si vous respectez tous les conseils qu’on a vu ensemble dans cet article, vous devriez trouver un prêt immobilier sans problème !

Conseil bonus 2 : Être votre propre courtier pour obtenir un prêt immobilier

Il peut être tentant de faire appel à un courtier pour contacter plusieurs banques et essayer d’avoir le meilleur taux de crédit possible.

Mais si vous avez un bon profil et que vous avez monté un dossier solide et bien présenté, aller démarcher vous-même les banquiers sera la cerise sur le gâteau. Parce que les conseillers de banques seront rassurés de vous voir directement. Et pas de voir seulement vos documents.

Allez voir toutes les banques autour de chez vous, même si vous n’avez jamais été client chez eux. Parce que même en ayant un très bon dossier, vous aurez forcément des refus, et c’est normal. Et si vous avez plusieurs accords, vous serez en position de force pour négocier l’offre de prêt avec chacune des banques. Vous pourrez discuter de la durée du prêt et du taux d’emprunt directement auprès du conseiller, ce qui facilitera l’échange.