Quel salaire pour emprunter 100 000€ ou plus ?

Si vous avez un projet immobilier, vous vous demandez probablement « Quel salaire faut-il pour emprunter 100 000 ou 200 000€ ? ». Dans cet article, j’ai voulu répondre à cette question pour différents budgets. Et expliquer comment se calculaient les montants que l’on peut emprunter en fonction de son salaire. On verra plusieurs simulations en fonction du montant et de la durée du prêt.

Quel est le taux d’endettement maximal ?

Vous le savez probablement, en France, le taux d’endettement maximal est, en théorie de 33%, c’est-à-dire un tiers des revenus d’un foyer. Je dis en théorie, parce que dans les faits, c’est un peu différent. En effet, la banque va aussi tenir compte du reste à vivre. Prenons deux exemples pour bien comprendre.

Exemple 1 : Vous pouvez emprunter à moins de 33% de taux d’endettement

Imaginons que vous soyez marié avec deux enfants et que vous ayez des salaires cumulés de 2 100€. En théorie, vous avez une capacité d’endettement de 700€ par mois. Mais en réalité, les banques ne vous prêteront pas avec ces mensualités qui seront trop élevés pour vous garantir un niveau de vie décent. Il ne vous resterait que 1 400€ par mois de reste à vivre pour 4 (2 adultes et 2 enfants). Vous devrez donc avoir un taux d’endettement plus bas.

Actuellement, selon le site Empruntis, le reste à vivre minimum est de 400€ en moyenne par personne. Et dans l’exemple ci-dessus, il nous reste 1 400€ pour 4, donc en moyenne 350€ par personne. C’est trop peu. D’ailleurs, c’est deux fois moins que le reste à vivre idéal, aujourd’hui à 700€ en moyenne par membre du foyer. Vous devrez donc allonger la durée du crédit et essayer de négocier le taux d’emprunt.

Exemple 2 : Vous pouvez emprunter à plus de 33% de taux d’endettement

À l’inverse, si vous avez des revenus cumulés sur le couple de 6 000€, votre capacité de remboursement est en principe de 2 000€. Mais en réalité, la banque acceptera que vous dépassiez les 33% de taux d’endettement. Souvent, vous pourrez monter jusqu’à 40%, donc 2 400€ de remboursement de crédit par mois. Puisque même en remboursant 2 400€, il vous restera 3 600€ de reste à vivre. Donc largement de quoi vivre confortablement avec seulement 60% de vos revenus.

Parce que si on reprend notre exemple d’une famille de 4 personnes, avec 3 600€ de reste à vivre, on est à 900€ par personne. Certains établissements bancaires calculent vos revenus après impôts sur le revenu pour être sûr qu’on soit bien dans les 400€ de reste à vivre minimum par personne.

Comment est calculé le taux d’endettement et la capacité d’emprunt ?

Le but de cet article est de vous donner des réponses précises, mais aussi de vous donner les méthodes de calcul pour que vous puissiez être autonome. Ces deux calculs peuvent vous permettre de faire des simulations. Parce qu’utiliser un simulateur, c’est bien, mais savoir comment il fonctionne, c’est mieux. Et devant un banquier, nous n’avons pas de simulateur. Voici donc comment faire les calculs vous-même.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est le pourcentage de vos revenus qui servent à rembourser votre ou vos crédits immobiliers. Pour rappel, il ne doit pas dépasser 33% la plupart du temps. Mais ce taux dépend aussi de votre reste à vivre. On le calcule comme ceci :

(Montant des mensualités ÷ Total des revenus) × 100

= Taux d’endettement

Comment calculer sa capacité de remboursement ?

La capacité de remboursement (ou d’emprunt) est le montant des mensualités que l’on peut rembourser, en se basant sur un taux de 33%. En général, on se basera plutôt sur 30% pour prendre un peu de marge et ne pas être au taquet de son taux d’endettement. Voici le calcul :

Total des revenus × 0,30

= Capacité d’emprunt

Dans cette simulation, si l’emprunteur a des revenus de 3 000€ au total sur le foyer, et pas de crédits en cours, il peut emprunter :

3 000 × 0,30 = 900€ de capacité de remboursement. Et 3 000 – 900 = 2 100€ de reste à vivre.

S’il s’agit d’une famille de 4 personnes, 2 100€ ÷ 4 = 525€ de reste à vivre par personne.

Le prêteur devrait accepter la demande de crédit. Parce que le montant de la mensualité par rapport aux revenus mensuels, permet d’avoir un reste à vivre suffisant.

Quel montant de prêt immobilier en fonction de ses revenus ?

Voyons maintenant quel montant peut-on emprunter en fonction de ses revenus. Et nous verrons ensemble en fin d’article comment gagner plus pour emprunter davantage. Pour chacun des montants ci-dessous, on va imaginer un remboursement sur 15 ans, 20 ans et 25 ans avec un taux d’intérêt à 1,5%. En réalité, le taux d’intérêt pourra être plus haut ou plus bas en fonction de votre situation, de la durée de remboursement et évidemment de la conjoncture.

En effet, les taux immobiliers varient très fortement d’une année à l’autre. Mais quelque soit votre projet d’achat immobilier. Que ce soit pour acheter votre résidence principale, une résidence secondaire ou pour faire un investissement locatif, vous ne devez pas avoir peur du taux de crédit.

Quel salaire pour emprunter 100 000€ ?

D’abord, il faut savoir que pour investir 100 000 pour un projet immobilier, il faudra bien souvent un apport de 10 000€, qui couvrira les frais de notaires. Bien sûr si vous avez plusieurs biens immobiliers et que votre banquier vous connaît bien, vous n’aurez pas besoin d’avoir 10% d’apport. Mais si vous êtes primo-accédant, la banque voudra se protéger.

• 100 000€ sur 15 ans à 1,5% = 111 733,74€ ÷ 180 mensualités = 620,74€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 2 069,13€ de salaire
• 100 000€ sur 20 ans à 1,5% = 115 810,90€ ÷ 240 mensualités = 482,55€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 1 608,50€ de salaire
• ou 100 000€ sur 25 ans à 1,5% = 119 980,90€ ÷ 300 mensualités = 399,94€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 1 333,13€ de salaire

Combien faut-il gagner pour emprunter 150 000€ ?

Voyons maintenant combien faut-il gagner pour acheter un bien immobilier à 150 000€. Avec cette somme, vous pouvez commencer à trouver des appartements dans de petites villes ou des maisons à rénover à la campagne. Pour un premier achat immobilier, je trouve que c’est une somme intéressante, surtout si vous êtes bricoleur et que vous pouvez par la suite réaliser une plus value.

• 150 000€ sur 15 ans à 1,5% = 167 600,62€ ÷ 180 mensualités = 931,11€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 3 103,70€ de salaire
• 150 000€ sur 20 ans à 1,5% = 173 716,35€ ÷ 240 mensualités = 723,82€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 2 412,73€ de salaire
• ou 150 000€ sur 25 ans à 1,5% = 179 971,35€ ÷ 300 mensualités = 599,90€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 1 999,67€ de salaire

Quel salaire faut-il avoir pour demander 200 000€ à sa banque ?

Si vous voulez faire une demande de financement pour un investissement immobilier à hauteur de 200 000€, voici ce que vous devez gagner chaque mois. Comme vous le voyez, sur 20 ou 25 ans il est tout à fait possible, même sans un gros salaire, d’acquérir un bien immobilier de cette valeur. Et si vous avez un apport personnel de 15 ou 20 000€, vous pourrez faire baisser les mensualités du prêt.

• 200 000€ sur 15 ans à 1,5% = 223 467,49€ ÷ 180 mensualités = 1 241,49€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 4 138,30€ de salaire
• 200 000€ sur 20 ans à 1,5% = 231 621,80€ ÷ 240 mensualités = 965,09€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 3 216,97€ de salaire
• ou 200 000€ sur 25 ans à 1,5% = 239 961,80€ ÷ 300 mensualités = 799,87€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 2 666,23€ de salaire

Quel montant faut-il gagner par mois pour avoir un crédit de 250 000€ ?

Avec un crédit de 250 000€, le montant de vos mensualités de remboursement va commencer à monter. Pour cela, il vous faudra un voire même deux bons salaires, selon la durée d’emprunt souhaitée. D’autant que 1,5% est un bon taux, et ces derniers temps le taux des crédits immobiliers est bien remonté. Lorsque j’ai écrit cet article en janvier 2022, le taux moyen était de 1,5%. Aujourd’hui en mettant à jour cet article, le taux est plutôt autour de 3% selon le site de courtiers Meilleur Taux.

• 250 000€ sur 15 ans à 1,5% = 279 334,36€ ÷ 180 mensualités = 1 551,86€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 5 172,87€ de salaire
• 250 000€ sur 20 ans à 1,5% = 289 527,25€ ÷ 240 mensualités = 1 206,36€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 4 021,20€ de salaire
• ou 250 000€ sur 25 ans à 1,5% = 299 952,24€ ÷ 300 mensualités = 999,84€ de remboursement par mois ÷ 0,30 = 3 332,80€ de salaire

Comment augmenter son salaire pour emprunter davantage ?

Plus vos revenus nets seront élevés, plus vos capacités d’emprunts seront élevés. Si vous avez un projet de crédit immobilier dans les prochaines années, vous devez donc dès maintenant trouver des solutions pour augmenter vos revenus. Vous pouvez par exemple créer un business en ligne pour gagner un complément de revenus ou un salaire à part entière.

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