Combien faut-il investir en immobilier pour gagner 1 000€ par mois ?

L’investissement immobilier est souvent perçu comme la meilleure façon d’investir son argent. D’ailleurs, selon les français, investir dans la pierre est le meilleur placement avec le Livret A. Bon quand on sait que le Livret A fait perdre de l’argent, on peut avoir raison de s’interroger sur l’investissement dans l’immobilier !

Dans cet article, on va parler essentiellement d’immobilier locatif, et pas d’achat-revente par exemple. On verra ensemble combien faut-il investir dans l’immobilier pour gagner une rente de 1 000€ par mois.

Combien coûte un bien immobilier ?

Il existe des biens immobiliers à tous les prix. Mais pour cet article, on va prendre l’exemple d’un bien à 100 000€.

Pour un bien à 100 000€ net vendeur, si on ajoute :

• Les frais d’agence (imaginons 5% de frais d’agence, donc 5 000€)
• Les frais de notaire (environ 9 000€ selon le département)
• Et les travaux éventuels (partons sur 6 000€ pour l’exemple)

Notre bien coûtera 120 000€.

Comment calculer les intérêts bancaires sur un emprunt immobilier ?

Pour avoir un ordre de grandeur des intérêts qu’on devra payer à la banque, on fait le calcul ci-dessous. On considère que nous empruntons 120 000€ sur 20 ans, à 2,50% de taux de crédit (les taux varient beaucoup d’une année sur l’autre, mais c’est le taux moyen au moment où j’écris cet article).

120 000 × 0,025 × 20 ans ÷ 2 = 30 000€

On devra donc payer environ 30 000€ d’intérêts à la banque pour le prêt immobilier, en plus des 120 000€. Donc 150 000€ au total, divisé par 240 mensualités, soit 625€ par mois.

Quelle est la différence entre les loyers et le cash-flow ?

C’est bien beau de calculer combien on peut toucher de loyer avec un bien immobilier. Mais le plus important, ce n’est pas le loyer, c’est ce qu’on touche « réellement » : le cash flow. Il y a deux définitions au cash-flow. Pour certains c’est la capacité d’auto-financement d’une entreprise ou d’un ménage. Et pour d’autres, c’est l’excédent brut d’exploitation. C’est cette deuxième définition qui va nous intéresser.

Pour qu’on voit bien la différence entre les loyers et le cash-flow, je vous fais une courte définition.

Définition de loyers perçus

Les loyers perçus sont les loyers payés par vos locataires. On ne prend donc pas en compte les loyers impayés, ce qui est assez courant, puisqu’en France la loi protège plus les locataires que les propriétaires.

Définition de cash flow

Le cash flow est l’argent qu’il vous reste après avoir payé vos différentes charges (remboursement de crédit, intérêts, travaux, charges diverses). En gros, c’est vos loyers perçus moins vos différentes dépenses. C’est ce qu’il vous reste avant les impôts (oui les impôts aussi se serviront). Le cash flow peut être négatif (vous perdez de l’argent) ou positif (vous gagnez de l’argent). On peut aussi parler de rendement locatif.

Comment avoir un cash flow positif dans l’immobilier ?

Pour avoir un cash flow positif, vous devez dans un premier temps acheter au bon prix, c’est-à-dire au prix du marché ou en-dessous des prix du marché. Vous devez aussi négocier au mieux vos taux d’intérêts, faire des travaux vous-même et louer au meilleur prix possible pour vous. Ça fait beaucoup de conditions !

On considère que 10% par an est un très bon rendement locatif. Bien sûr il est possible de faire encore mieux en faisant de la division, de la collocation, en investissant dans un immeuble de rapport, etc. Mais 10% brut est déjà un beau retour sur investissement.

Pour reprendre notre exemple, on rembourse 625€ par mois. Il va donc falloir trouver un moyen de louer au minimum de 695€ par mois puisque :
625 ÷ 0,90 = 694,44.

Donc en louant à 695€, on fait un rendement brut de 10% en relatif, et 70€ en absolu.

Combien de biens immobiliers faut-il acheter ?

Dans notre exemple ci-dessus, on gagne 70€ par mois de cash-flow. Pour gagner 1 000€ par mois, il faudra donc faire la même opération 15 fois, puisque 1 000 ÷ 70 = 14,29.

C’est donc difficile et long de devenir indépendant financièrement avec l’immobilier. Et encore, 1 000€ ne permet pas de devenir indépendant financièrement. Et en plus, 10% de rendement annuel est plutôt un bon taux. C’est ce qui explique que nos concepts à 12% de rendement annuel minimum fonctionnent si bien !

Quelle somme doit-on investir en immobilier pour gagner 1 000€ par mois ?

On vient de voir que pour générer 1 000€ de cash flow, il fallait louer 15 biens à 70€ de cash-flow mensuel. Dans notre exemple, le bien nous coûtait au total 150 000€. Il faudrait donc investir 2 250 000€ puisque 15 × 150 000 = 2 250 000€. C’est beaucoup, pour un rendement peu élevé.

Mais voyons les avantages et inconvénients de l’immobilier, pour voir si on peut « sauver » l’investissement locatif.

Quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement immobilier ?

Un investissement aura toujours des avantages et inconvénients. Mais il faut toujours regarder si les inconvénients sont rédhibitoires ou si on peut s’en accommoder. Voyons ce que ça donne pour l’immo !

Quel est l’avantage de l’investissement immobilier ?

Le plus gros avantage de l’investissement dans la pierre, c’est de se constituer un patrimoine immobilier. Je disais plus haut que dans le meilleur des cas on avait 10% de rendement. Mais il faut bien comprendre que les 90% restants permettent de payer les traites du crédit. Donc vos locataires vous payent votre patrimoine.

Un autre avantage, et celui-ci est beaucoup plus personnel, c’est l’attrait de l’immobilier. Bien sûr ça dépendra de chaque personne, mais l’immobilier peut vraiment être passionnant. Aller visiter des biens, faire un dossier de demande de crédit, faire des travaux, trouver des locataires… C’est beaucoup de travail, mais c’est aussi très complet et intéressant.

Quel est l’inconvénient d’investir dans l’immobilier ?

Le principal inconvénient de l’immobilier, c’est l’incertitude au niveau financier. Imaginez que vous ayez une traite de 695€ par mois et que vous ne trouviez pas de locataire, vous devez être en mesure de payer les traites vous-même pendant plusieurs mois. C’est donc important lorsque vous faites de l’immobilier, d’avoir 6 mois de salaire d’avance. On en parlait dans notre article sur l’épargne, avec le concept de matelas de sécurité. Je conseillais d’avoir 2 à 3 mois d’épargne de précaution. Mais si vous voulez investir dans l’immobilier locatif, il faut prévoir 6 mois.

Mais l’immobilier a aussi d’autres inconvénients comme le stress et la grosse quantité de travail. Si aujourd’hui vous êtes déjà beaucoup pris par votre travail, l’immobilier vous fera une surcharge de stress et de choses à faire. Et si vous n’aimez pas la paperasse, vous n’allez sans doute pas aimer l’immobilier. C’est vrai que c’est très intéressant, mais il y a aussi beaucoup de papiers à remplir, de formalités, de normes à respecter, etc.

Est-ce que l’immobilier est un bon placement ?

L’immobilier n’est pas le meilleur placement pour son argent. C’est un bon placement, à condition d’avoir déjà :

• De l’argent de côté (6 mois de salaire au moins)
• Des sources de revenus passifs
• L’envie de passer du temps sur ce business

Parce que l’immobilier n’est pas un business passif. Vous avez du travail en permanence. Et plus vous aurez de biens, plus vous aurez de risque et de travail. Donc si vous voulez un business passif, regardez plutôt nos concepts ci-dessous ou la bourse par exemple.

Personnellement, je vois plutôt l’immobilier comme un investissement à faire quand on a déjà investi dans des revenus passifs. En effet, investir dans des biens digitaux comme un blog clé en main qui peut vous rapporter entre 12 et 40% de rendement par an, sera bien plus intéressant et vous demandera moins de travail. Je vous invite à lire notre comparatif de rendements.

Faut-il investir en immobilier avec de la défiscalisation du type Loi Pinel ou Duflot ?

Avec un dispositif Pinel ou Duflot, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt sur le revenu. Mais ça s’accompagne aussi de nouvelles contraintes, comme l’impossibilité de choisir librement le prix de votre loyer. Ce qui peut baisser vos rendements. Vous devez donc surtout penser sur le long terme pour bien optimiser l’investissement.

Les avantages fiscaux sont souvent des attrapes pigeons. Nicolas Decaudain en parle d’ailleurs très bien dans son article « Défiscalisation : piège à cons » sur Contrepoints. Il explique très bien qu’il vaut mieux avoir de bons revenus locatifs et payer des impôts, plutôt que de chercher à faire des économies d’impôts mais avoir des plafonds de loyer au mètre carré.