Combien faut-il investir en immobilier pour gagner 1 000€ par mois ?

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Vous aimeriez investir dans l'immobilier et vous vous demandez combien il faut investir pour gagner 1 000€ de rente ? La réponse est ici.

Table des matières

L’investissement immobilier est souvent perçu comme la meilleure façon d’investir son argent. D’ailleurs, selon les français, investir dans la pierre est le meilleur placement avec le Livret A. Bon quand on sait que le Livret A fait perdre de l’argent, on peut avoir raison de s’interroger sur l’investissement dans l’immobilier !

Dans cet article, on va parler essentiellement d’immobilier locatif, et pas d’achat-revente par exemple. On verra ensemble combien faut-il investir dans l’immobilier pour gagner une rente de 1 000€ par mois.

Quelle somme doit-on investir pour toucher 1 000€ de loyer ?

⚠️ On verra juste après que le loyer n’est pas ce qui compte le plus. Ce qui compte, c’est la rentabilité. Mais on doit commencer par le loyer pour bien comprendre le reste.

Pour avoir des loyers perçus de 1 000€ au total, il faudra bien souvent avoir plusieurs locations. Parce qu’à part à Paris ou dans certaines grandes villes, il sera difficile de louer une maison ou un appartement à 1 000€ ou plus. Mais en général, pour pouvoir louer un bien 1 000€, le bien doit valoir, selon les régions, entre 250’000 et 350’000€.

Mais là vous allez me dire que ces 1 000€ par mois, on ne va pas les toucher, puisqu’ils vont servir à rembourser le crédit immobilier. Et d’ailleurs, selon le taux du crédit, ce sera très difficile de rembourser seulement 1 000€ par mois, parce que pour de la location, les banques cherchent souvent à prêter pour une durée relativement courte.

Donc pour un bien à 300’000€, si on ajoute :

  • Les frais d’agence
  • Les frais de notaire
  • Et les travaux éventuels

On sera rapidement à 400 000€ d’emprunt sur le dos avec les intérêts pour la banque !

Quelle est la différence entre les loyers et le cash-flow ?

C’est bien beau de calculer combien on peut toucher de loyer avec un bien immobilier. Mais le plus important, ce n’est pas le loyer, c’est ce qu’on touche « réellement » : le cash flow. Il y a deux définitions au cash-flow. Pour certains c’est la capacité d’auto-financement d’une entreprise ou d’un ménage. Et pour d’autres, c’est l’excédent brut d’exploitation. C’est cette deuxième définition qui va nous intéresser.

Pour qu’on voit bien la différence entre les loyers et le cash-flow, je vous fais une courte définition.

Définition de loyers perçus

Les loyers perçus sont les loyers payés par vos locataires. On ne prend donc pas en compte les loyers impayés, ce qui est assez courant, puisqu’en France la loi protège plus les locataires que les propriétaires.

Définition de cash flow

Le cash flow est l’argent qu’il vous reste après avoir payé vos différentes charges (remboursement de crédit, intérêts, travaux, charges diverses). En gros, c’est vos loyers perçus moins vos différentes dépenses. C’est ce qu’il vous reste avant les impôts (oui les impôts aussi se serviront). Le cash flow peut être négatif (vous perdez de l’argent) ou positif (vous gagnez de l’argent).

Comment avoir un cash flow positif et gagner 1 000€ de rente mensuelle ?

Pour avoir un cash flow positif, vous devez dans un premier temps acheter au bon prix, c’est-à-dire au prix du marché ou en-dessous des prix du marché. Vous devez aussi négocier au mieux vos taux d’intérêts, faire des travaux vous-même et louer au meilleur prix possible pour vous. Ça fait beaucoup de conditions ! On considère souvent que vous devez faire 25% de cash-flow.

Donc lorsque vous louez un bien à 500€ par exemple, vous devez avoir 125€ de cash-flow au minimum (25%). Pour un loyer à 1 000€, vous devez faire une marge de 250€. Pas simple quand on voit le montant d’un bien que l’on pourra louer à 1 000€.

Combien de biens immobiliers faut-il acheter ?

Pour gagner 1 000€ de cash flow, on devra donc louer plusieurs biens. Mais combien ?

Faisons le calcul simple : 1 000€ de cash flow divisé par 0,25 (25%), on obtient donc 4 000€. On doit donc percevoir 4 000€ de loyers pour avoir 1 000€ de cash flow. Bien sûr, c’est dans le meilleur des cas, si on arrive à avoir réellement 25% de marge et que nos locataires payent leur loyer !

4 000€, ça correspond donc à 4 locations louées 1 000€ en moyenne. Ou bien 8 locations à 500€ en moyenne. Restons sur 4 locations à 1 000€ de loyer mensuel, puisqu’on a déjà vu précédemment combien ça valait.

Quelle somme doit-on investir en immobilier pour gagner 1 000€ par mois ?

On vient de voir que pour générer 1 000€ de cash flow, il fallait louer 4 biens à 1 000€ par mois (par exemple). Et on a aussi vu plus haut qu’un bien à 1 000€ coûtait autour de 300 000€. Il faudrait donc investir 4 fois 300 000€, c’est-à-dire 1,2 millions d’euros pour gagner 1 000€ par mois. Vous voyez donc que ça fait beaucoup d’investissement pour générer assez peu de marge mensuelle. Si on compare avec nos business clé en main ci-dessous, le taux de rendement de l’immobilier est ridicule.

Mais voyons les avantages et inconvénients de l’immobilier, pour voir si on peut « sauver » cet investissement.

Quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement immobilier ?

Un investissement aura toujours des avantages et inconvénients. Mais il faut toujours regarder si les inconvénients sont rédhibitoires ou si on peut s’en accommoder. Voyons ce que ça donne pour l’immo !

Quel est l’avantage de l’investissement immobilier ?

Le plus gros avantage de l’investissement dans la pierre, c’est de se constituer un patrimoine immobilier. Je disais plus haut que dans le meilleur des cas on avait souvent 25% de rendement. Mais il faut bien comprendre que les 75% restants permettent de payer les traites du crédit. Donc vos locataires vous payent votre patrimoine.

Un autre avantage, et celui-ci est beaucoup plus personnel, c’est l’attrait de l’immobilier. Bien sûr ça dépendra de chaque personne, mais l’immobilier peut vraiment être passionnant. Aller visiter des biens, faire un dossier de demande de crédit, faire des travaux, trouver des locataires… C’est beaucoup de travail, mais c’est aussi très complet et intéressant.

Quel est l’inconvénient d’investir dans l’immobilier ?

Le principal inconvénient de l’immobilier, c’est l’incertitude au niveau financier. Imaginez que vous ayez une traite de 1 000€ par mois et que vous ne trouviez pas de locataire, vous devez être en mesure de payer les traites vous-même pendant plusieurs mois. C’est donc important lorsque vous faites de l’immobilier, d’avoir 6 mois de salaire d’avance. On en parlait dans notre article sur l’épargne, avec le concept de matelas de sécurité.

Mais l’immobilier a aussi d’autres inconvénients comme le stress et la grosse quantité de travail. Si aujourd’hui vous êtes déjà beaucoup pris par votre travail, l’immobilier vous fera une surcharge de stress et de choses à faire. Et si vous n’aimez pas la paperasse, vous n’allez sans doute pas aimer l’immobilier. C’est vrai que c’est très intéressant, mais il y a aussi beaucoup de papiers à remplir, de formalités, de normes à respecter, etc.

Est-ce que l’immobilier est un bon placement ?

L’immobilier n’est pas le meilleur placement pour son argent. C’est un bon placement, à condition d’avoir déjà :

  • De l’argent de côté (6 mois de salaire au moins)
  • Des sources de revenus passifs
  • L’envie de passer du temps sur ce business

Parce que l’immobilier n’est pas un business passif. Vous avez du travail en permanence. Et plus vous aurez de biens, plus vous aurez de risque et de travail. Donc si vous voulez un business passif, regardez plutôt nos concepts ci-dessous ou la bourse par exemple.

Gagnez de l'argent avec nos concepts

Pour que vous ayez une vue d’ensemble sur nos différents concepts, voici un tableau comparatif. Pour rappel, le Livret A a une rentabilité de 0,50% par an. Et un bon rendement en bourse est de 5 à 6% annuel. Donc vous comprenez la puissance de ces business ! 😉

Production

Investissement :

240€ par part

Délai de premiers gains :

13 mois

Objectifs de gains :

45€/mois par part

Taux de rentabilité :

225% par an

Blog clé en main

Investissement :

1'997€

Délai de premiers gains :

5 mois

Objectifs de gains :

402€/mois

Taux de rentabilité :

241% par an

Blog clé en main BF

Investissement :

4'997€

Délai de premiers gains :

13 mois

Objectifs de gains :

1'200€/mois

Taux de rentabilité :

288% par an